2015年に、2件の物件購入。2017年に1件追加。死ぬほど後悔している、この投資と言う名の、「地獄への片道切符」なぜ、そう思うのかの、根拠を書いていきたいと思います。
持っている方、シュミレーションをしてみて下さい
https://www.rakumachi.jp/property/investment_simulator
引用：楽待不動産投資サイトより。
このシュミレーションで、プラスに転じていれば、良い投資となります。私のシュミレーションは、1番下に貼っておきます。
不動産は、新築であっても購入直後に２～3割値が下がる
マンションであろうと、戸建てであろうと、購入した瞬間、その金額は、2～3割下がってしまう。
これは、不動産業界では当たり前の事。
買った瞬間、その物件は、あなたにとっては新築でも、他人にとっては、「中古物件」です。
希少性のないブランドバック・時計。これらを買取してもらう際、購入金額より高く売れると思いますか？
ものすごく珍しい物であれば、高値で買取してくれることもあると思いますが、そうでなければ、半値が付けば、良いという程度。
「中古」とは、そう言うものです。
中古物件を買っても、同じです。
他人にとっては、中古の中古です。
家に関しても同じことがいえると思います。
良い投資・資産とは、元値よりも、高く利益を出してくれるものの事を言います。
1000万円の価値のある物件を、300～500万円で購入することができたのなら、良い投資になると思います。
でも、素人がその様な物件を見つけることは、宝くじに、当たるより確率の低い事だと思います。
真剣に不動産経営をされている方々でも、難しい事だそうです。
そもそもが、投資と呼ぶべきものではない投資。
まさに、私が手を出したのが、このワンルームマンション投資でした。
もし、今からワンルームマンション投資をしてみようと思う方、この部分をしっかりと考えてみてほしいと思います。
不動産投資ではなく、不動産経営
アパートの大家さん。マンションオーナーをされている方たちは、そもそも、不動産投資と言う言葉を、使わないそうです。
大家さん・オーナーは、そこに住んでくれる人たちのために、税金の管理・保険加入・修繕・全体の管理・クレーム相談・交渉・清掃など、様々な業務をされています。
何もせずに、お金が入ってくるわけではありません。
投資ではなく、経営をされています。
私は、この投資？をしている今も、何もしていません。
本当であれば、区分マンションのオーナーとして経営するべきなのですが、自分では、何も考えず、何もせず。すべてを人に任せています。
代償として、マンション3戸分のローンを肩に抱えています。
現状は、大きな手出しはありませんが、3000万ほどの、残債を抱えています。
（現在は、売却行動をしていまして、実際は、1400万円程です）
ローンは確定。収入は未確定。
マンション購入のサインをした瞬間、ローンは確定します。
その時から、マンションのオーナーとして、何千万の借金を返済していく義務が生まれます。
そして、きっと家賃収入が入ってくることになると思います。
でも、その収入は、未確定です。
借りてくれる人が、必要ですから。
そして、物は劣化します。
建物・備品・共有スペース・・・・
最初の家賃額が、いつまで続けられるか・・・ローン期間は35年
甘い誘惑の言葉
ローン代金は、入居者が払う
- 不動産を、ポンと買うお金はなくても大丈夫。ローンは家賃で支払えます。
- あなたは、何もお支払いもしなくて大丈夫です。
- 面倒な確定申告は、私たちがします。
- することは、毎月の通帳確認くらいです。
- あなたの年収だから、銀行の融資が下りるのですよ。
- 何もせずに、ローンが終われば、このマンションはあなたの物になります。
- 毎月1万円程の手出しがあったとしても、保険の代わりと思えばいいですよ。
素敵な、言葉だと思いませんか？
私も、とても魅力的に聞こえました。
なんて、素敵な投資なのだろう。なんて、簡単な投資なんだろう。
今思えば、なんて世間知らずの、バカなんだろう。
なんて、浅はかな、金の亡者なんだろう。
- 必要経費の事を説明していない
⓵毎年固定資産税を支払わないといけない
②火災保険などの加入が必要
③10年に1回程度は大規模な修繕が必ず必要
④備品の修理は、オーナー負担
⑤退去のたびに、クリーニング・募集が必要
⑥修繕費は年々上がっていく
- 空室リスクがある
- 家賃下落想定を考える必要がある
ワンルームマンション投資の際、毎月の収支は、良くて5000～7000円程です。
ひどい人になると、最初からマイナス収支の方もいます。
良い収支の方の年間の収益は、5000円×12か月=6万円
たったの、6万円です。
1か月空室が出たら、そこでマイナス収支です。
固定資産税は、一体いくらでしょうか？
次の「節税」の欄で手に入る約4万～6万円があるから、大丈夫でしょうか？
もし、空室が出たら、誰が支払うのか？
サブリース契約しているから、大丈夫でしょうか？
投資とは、何なのでしょうか？
私は、何も考えず、疑問にも思っていませんでした。
節税になります
- 今の時代、税金は高いですよね
- 不動産を所有すると、確定申告で税金が還ってきます
- 節税になります
「節税」大好きな言葉です。
でも、税金の事を分かっていないから、魅力的に聞こえました。
- 確定申告での返金とは、払いすぎた税金が戻ってくるもの
- 年末に保険の還付金があるが、あれも払いすぎたお金が戻っているだけで、得をしているわけではない
- 不動産経営が上手いっていなくて、そもそもが赤字だから戻ってくるお金と言う事
- 経営が上手くいって黒字なら、税金は返してもらうものではなく、支払うべきものと言う事
老後の年金代わりになります
- マンションのローンが終わったら、あなたの物になります
- これからは、年金がもらえるかどうか分かりませんよ
- 家賃収入は、年金替わりになります
- ローンが終わるのは、30～35年後
- その頃の、マンションの状態はどうなっているのか？
- その頃の家賃の相場はどうなっているのか？
- そもそも、古いマンションに入ってくれる人がいるのか？
- 例え、ローンが無事終わったとしても、固定資産税・修繕費・管理費の支払いは発生し続ける
あなたが、入居する立場だったら、どう考えますか？
ワンルームマンションに住む人ってどんな属性の人と考えますか？
きっと、独身・学生・若い社会人と、思いませんか？
家族を持っている人たちでは、ないでしょう。
ワンルームですから。
収入の高い人達ではないでしょう。
ワンルームですから。
借主は、何十年も住み続けてくれる属性の人たちでしょうか？
よほど、立地に恵まれていれば、退去後すぐの、入居もあると思います。
でも、築35年以上の古いワンルームにわざわざ入るのでしょうか？
相場より、すごく安い金額なら入るかもしれませんが。
そして、卒業・転勤・転職で、引っ越しをする確率は高いと思います。
それは、そのまま、安い家賃・空室リスクに直結します。
安い家賃に入る人の属性は、きちんとした人が多いでしょうか？
空室が出ても大丈夫。サブリース契約がありますから
- 空室の有無に関わらず、一定の賃料をお支払い。
- 賃貸住宅経営の、リスクと手間を軽減します。
これは、管理会社との間に取り交わされる契約です。
例え、空室が出ても、家賃を保証します！！と言う、素敵な言葉です。
この言葉、大事な言葉が隠れています。
- 賃料は、定期的な見直し（更新）により、減額されることがあります。
- 周辺相場と比較して、不相当となった場合は、定期的な見直し（更新）時期に限らず、賃料改定の協議をします。
どういうことかと言いますと、最初の家賃額を、保証するものではない。と言う事です。
業者側の賃料改定（賃料減額）に不服あれば、管理会社を変更するか、自主管理に変更する必要があります。
そして、厄介なのが、サブリース契約解除は、手続きが厳しい事です。
詳しくはこちらを参照してください。
サブリース契約は解約できるのか？ | 解約条件や必要な流れを解説 | グランヴァンタイム｜初心者におすすめの不動産投資入門ガイド (grandvan.co.jp)
上手く、解除できたとしても、高額の違約金の支払いが必要となります。
きびしい事を、伝えますが、これが現実なのです。
それでも、良い投資と思いますか？
確かに、ワンルームマンション投資で、上手く稼げている方はいらっしゃいます。
それは、不動産の事をすごく勉強されて、良い物件を見つける目と、行動力をを持っていらっしゃる人たちです。
不動産のふの字も知らない、素人ができるものではないと、私は今思っています。
これから、挑戦してみたいと思っている方、どうかどうか、よく考えて下さい。
自分の抱える、ローンと言う名の多額のリスク。
それに対してのリターンの少なさ。
よくよく考えて下さい。
お願いします。
持ってしまって、困っている方へ
もし、私と同じようにこの、投資をしてしまって不安に思っている方へ。
きっと、不安に思うからこそ、この記事をここまで見ていらっしゃるのだと思います。
心中お察しします。私も、気づいたときには、どうしよう・どうしよう・どうしようしかありませんでした。
でも、辛くても現実を受け止めて、前を向くことを選びました。
いま、体力と考える力があるうちに、あがいてみようと。（私は、今53歳です）
今、気づけたことをラッキーであったと思おうと。
バカな頭をフル回転させて、考えて考えて。
大きな痛手覚悟で、売却の道を選びました。（投下資金準備200万円以上覚悟）
初めての経験で、精神的・体力的にかなり疲労していますが、懸命にもがいています。
現在、3戸の物件中、2件の売却が決まっています。
本当に幸いなことに、この2件はトントンで売り抜けることができました。
あと、1戸残っていますが、最後まで気を抜かずにやり切るつもりです。
この投資のリスクへの気づき・売却決意のきっかけとなった、リベ大ユーチューブの学長には、感謝しかありません。
困っている方、学長の動画を1度見てみて下さい。お願いします。
何か、ヒントになる事必ずあると思います。
私と、同じ境遇の方の未来が、少しでも良いものになるよう。
私の様な、人が1人でも出ない事を、切に願っています。
学長の動画リンクです。
この他にも、ワンルームマンションに関する動画は、たくさんあります。
どうか参考にされてください。お願いします。
私のシュミレーション結果です。
現在築19年目で、購入から6年目の1物件のシュミレーションです。
一目で、マイナス収支であることが分かると思います。
CFとは、キャッシュフローの事です。
約10年以内に、大規模な修繕工事の予定が入るはずです。
きっとその時には、手出し金額が必要となると思います。
良い不動産経営は、ピンク色のグラフが、0点以上に表示されなければいけません。
私は、この1戸の物件で、今まで、63万円損をしているという事になります。
恐ろしいのは、私に、その実感が全くないという事です。
減価償却により、確定申告で、税金戻りがあるため、きっと目くらましを食らっているのだと思います。たぶん。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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