地獄への片道切符。ワンルームマンション投資。
この言葉の、本当の意味で実感したのは、売却終了後の事でした。
ほとんどの方が、かかわる事のない『譲渡所得税』と、いう名の、
納税義務。
ローン残債を、トントンで、売ることができても、売却後には、
この『譲渡所得税』が、待っています。
どうか、どうか、この『ワンルームマンション投資』という、ものには、
手を出さないでください。
持っていても地獄、売っても地獄。
本当に、不動産投資に、精通している方のみ以外は、安易に、
手を出しては、いけないものだと思っています。
甘い言葉。でもそれは、地獄への片道切符
私は、ワンルームマンション投資を、していました。
2015年4月から、開始。
購入目的は、
- 節税効果
- 老後の年金代わり
この言葉です。
今の日本、年金だけでは、楽に暮らすことは出来ない。
自分でも、なにか資産となるものを持っていないと。
そんな気持ちを、持っている時に、甘い営業トーク・魅力的なワードに、
思いっきり、魅了されました。
- 毎月、家賃が入ってきて、ローンは勝手に減っていく
- 年に1度の、確定申告も、管理会社がしてくれる
- 確定申告で、節税分のお金が振り込まれる
- そのお金で、固定資産税を、払えばよい
- ローン完済後は、家賃全てが、自分のもの
- なんと、楽な、資産形成
- この投資ができるのは、しっかりとした、企業で働いている、あなただからできる投資なのです
この、ワードは、全て幻想・嘘です。
税金の仕組みを、理解できていない人には、絶対に理解できない。
理解できていないからこそ、購入してしまう。
不動産投資に精通している方ならば、税金の事をきちんと理解している人ならば、
決して手を出すことのない、投資という名の、ぼったくり案件。
何度も言います。
どうかどうか、手を出さないでくさい。
ローン残債トントン額での、売却に成功
2021年3月に、この投資の間違いに気付き、売却を決意！！
3戸の、区分マンションを保有していましたが、諸先輩方の、
アドバイスを受けて、ローン残債とほぼ、同額での売却に、
本当に運よく成功しました。
ワンルームマンション売却の、難しい所は、ローン残債よりも、
高い値段での売却が、ほぼ見込めない事です。
私は、この部分の、難関をなんとか、クリアすることができました。
詳しくは、こちらの記事に書いています。
良かったら、呼んでみて下さい。
売却が決まった時、ホッとしました。
『良かった。運よく手出しがなくて、終われた』
これで、このぼったくり投資から、離れられる・・・・
本当にほっとしました。また、自分の手出しが無い事に、心底ホッとしたことを、
覚えています。
減価償却費の、罠・・・
売却後、お世話になった、不動作案会社の方から、
『来年の確定申告に、必要な書類です。これを持って、来年確定申告に行ってください』
と、言われました。
私は、確定申告が、必要なのか？
なんで？？？まあ、でも、不動産という大きなものを売ったから、
必要になるんだろうな・・・・・
くらいの軽い気持ちで、『分かりました』と、返事をしました。
その後、気になり、自分でも調べてみることに・・・
私は、不動産売却を開始したころから、同時進行で、簿記の勉強を、
始めていました。お金の事を知る必要があると、思ったからです。
知っていますか？『減価償却費』『減価償却累計額』と、いう言葉。
『減価償却費』1年間で、建物価格が、下落する価格
『減価償却累計額』今まで、下落した価格の、総価格
購入時の、価格から『減価償却累計額』を、引くと、現在の価格が、
分かる仕組みになっています。
減価償却率は、法律で、決められた、％・年数が、あります。
さまざまなブログを見て、学びました。
色々な、ブログに書いてある、減価償却の出し方を、見て、
自分なりに計算をしました。
その計算では、3戸のトータルの、納税額は、約100万円程になりました。
『100万かーーー。結構だな・・・』この時の私の感想です。
でも、この額であれば、自分にとっては、直接のダメージは、ありませんでした。
（詳しくは、また書きます。）
でも、調べていくうちに、それは絶対ではなく、確定申告をする側で、調整を
することが、可能なのだという事。
法律で、決められた以上の、減価償却をしても、良い。
上の方に、赤字で書いた、確定申告で、節税分のお金が振り込まれる
からくりに、直結します。
確定申告で、お金が返ってくるという事は、どういう事かといいますと。
- 前提として、お金が戻ってくるという事は、事業が赤字
- 家賃収入ー費用ーもろもろの控除=マイナス収益
- マイナスだから、お金が戻ってくる
- もし、プラスであるのなら、反対に納税が、必要
と、いう事です。
- 収益をマイナスにするには、費用の部分を大きくする必要がある
- この費用の部分は、『減価償却費』
このワンルーム投資を、している人は、ほとんどの方が、
確定申告を自分でしていない。
なぜ自分でしないのか？面倒くさい。以上に、良く分からないから。
と、いう理由がほとんどであると思いまうす。私もそうでした。
ここが、恐ろしい所なのです。
上の方に、青字で書いた、 年に1度の、確定申告も、管理会社がしてくれる
この意味は、減価償却率を、自由に操作できる。
という事なのです。
建物本体が、知らないうちに、どんどん安くなっているのです。
もし、確定申告の控えが手元にあるのであれば、それを、
確認してみて下さい。
今の、自分が所有している、マンションの価格が、いくらなのか・・
例にもれず、私も通常よりも、多く減価償却されていました。
確定申告で返金されるように、減価償却費をコントロールすれば、
私のように、良く分かっていないものは、この投資に安心する。
最初の、数年間は、確定申告で、お金は戻ってきます。
しかし、減価償却は、期間があります。
おそらく10年以上経過すると、確定申告からの、戻り金は、確実に
減ってきます。
トントン売却で、260万ほどの、納税
私は、令和3年度の、確定申告書を、確認しました。
マンションの現存価格をみて、はっきり言って、画然としたのを覚えています。
売却時の計算は、少しややこしくて、この記事では、割愛しますが、
売却額－現存価格－土地価格－諸経費＝利益又は損失
この式の中に、ローン残債という、言葉は入ってきません。
ローンの残債が、いくらであろうが、自分以外の人には、
関係のない事なのです。
通常の減価償却率で、毎年計算されていれば、残存価格は、さほど下がっては、
いないのですが、減価償却率を高くして、多く償却していたため、
書面上の利益額が、大きくなっているのが現状です。
この利益に対して、『譲渡所得税』が、課税されます。
この税金も、マンションの保有期間などで、％が、変わってくるのですが、
ややこしくなるので、この記事では割愛します。
私は、自分の計算が正しいのか、確信が持てませんでしたので、
税理士さんに相談をしました。
答えは、自分の予想通り・・・・
この時に、実感しました。
地獄への片道切符という言葉の意味を。
持っていても、老後に地獄が待っている。
気付いて、売却しても、無傷では終われない。
ひとによっては、ローンの残債以下の値段で、売却しても、
もしかしたら、納税の必要が出てくる・・・・
何度も言います。
どうかどうか、この投資という名の、ぼったくり詐欺に、
手を出さないでくさい。
いま、コロナによって、お金に困っている人、老後に不安を抱えている人、
お気持ち分かります。
ワンルームマンション投資が、素晴らしい投資だと、広告しているのを、
見かけるたびに、心が痛みます。
区分投資で、成功されている方がいるのも事実でしょう。
でも、ほとんどの方が、カモネギ状態なのだと、思います。
どうかどうか、検討されている方、一度よく考えて、
下さい。
自分と、同じ状態の方、本当に多くいらっしゃいます。
過ちに気付いた方達は、今この瞬間も、一生懸命に、行動しています。
みなさん、後悔していらっしゃいます。
でも、前を向いて、行動されている方ばかりです。
私は、これでも、傷は浅い方です。
手出しは、ありますが、実質的な手出し額は、150万円程になると思います。
（詳しくは、別にまた書きます）
まだ、働けて、自分の力で考えることのできる時期に、清算できたことを、
幸運であったと、本当に思っています。
今まで、ワンルームマンション投資について、書いた記事です。
良かったら、呼んでみて下さい。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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