老後の年金替わり・節税・ローンは入居者が払ってくれるので、あなたは払わなくて良い。という言葉で、ワンルームマンションを検討している方、ちょっと待って下さい。私の実体験からの反省。私自身このワンルームマンション投資に手を出しています。（2021年4月現在）でも、今売却活動を始め、この投資から撤退する道を選びました。意識の変化のきっかけは『リベラルアーツ大学』に出会ったこと。知っている方も多いと思いますが、お金に関しての知識をユーチューブで発信されている『学長』の考え方に触れ、自分が間違った選択をしていると思い、行動を起こしました。購入から現在までの流れを書いていきたいと思います。
あま～い口説き文句
次の口説き文句がきっかけで、不動産投資を考えている人は、地獄への片道切符を買おうとしているかも・・・・
老後の年金替わりになる。
ローンの支払いが終わったら、家賃はそのまま収入になります。毎月安定した家賃収入が手に入ります。
サラリーマンで納税するばかり。節税できるならしたい。
ワンルームマンション投資をしていると、確定申告をすれば減税されて、お金が戻ってきます。
難しい確定申告は、管理会社が全部しますので、あなたは何もする必要はありません。
ローンは、入居者が払う。自分で払う必要がない。
大きな額のローン（３0年から35年）を組みますが、その支払いは入居者が家賃を払ってくれるので、あなたが払う必要はありません。あなた自身は、お金を出すことなくこのワンルームマンションが手に入ります。
なぜ、始めたのか？ はい。鴨ネギでした・・・
楽して、儲かる。本当に浅はか・・鴨がネギをしょって歩いています・・・
- もともと資産運用に興味があったため、株式投資のセミナーに行った。その時にワンルームマンション投資のことを聞き、興味を持つ。
- 説明してくれた仲介者からは、基本この投資は、安定・高収入の大手企業のサラリーマン・医師はじめ医療関係者・公務員にしかできないもの。と説明を受ける。（これは、ほぼ嘘です）
- 自分では何の勉強・手出しをすることなく、簡単に資産形成ができる。と思った。
- こんな、楽で簡単な資産形成方法があったのか！知ることができて良かった！と思う。
実際に購入してから2021年2月までの流れ
ここから、数字が続きます。
2015年3月に2戸のワンルームマンションを購入
- 物件Ａ 1040万で購入 家賃収入 5万円 ローン32年
- 物件Ｂ 1150万で購入 家賃収入 5.5万円 ローン32年
2017年3月に1戸のワンルームマンションを購入
- 物件Ｃ 1600万で購入 家賃収入 7万円 ローン35年
実際のお金の出納
家賃からは、ローン代金・管理費・修繕積立金が、引かれます。
収入
- 家賃収入 Ａ 3900円 Ｂ 3110円 Ｃ 3057円 結果毎月約1万円程、年間12万円
- 確定申告 約9万円の還付金あり。
支出
- 固定資産税 3戸分 約15万円
年間の利益
- 約6万円
はっきり言って、2021年2月までは何も考えずに過ごしていました。上記のお金の出納すら自分でしっかり、計算していませんでした。なんとなく利益は出ているんだろうな？と、時々思うのみ。でも、よく考えたら、おかしいのです。リスクとリターンの割合が！！今私が抱えているローンの額は、一体いくら？そのローンを抱えてのリターンはいくら？
リスク（ローン残高）2021年4月現在
- トータル 3334万円 （内訳 Ａ 880万 Ｂ 979万 Ｃ 1475万 ）
リターン（利益）
- 6万円/年間
しかも、たったの6万円のリターンは確定しているものではありません。理由は、空室発生のリスク。あくまでも、100％の確率でこの3戸の部屋を借り続けてもらわないと、出ないリターンなのです。1か月でも、空室が出たら一年間の利益はそこで消滅します。
家賃収入がない時は、もちろん自分の手出しで支払うことになります。
しかも、ワンルームってファミリータイプと違って、入れ替わりが激しいのです。ずっと、そこに住み続けると言う、属性ではないことも知っていてほしい。
危険への気づき。
以前から、学長のユーヂューブはよく見ていました。お金のことにとても興味があったので。でも、2021年3月の中旬ごろに、上記のユーチューブを目にしました。はっきり言って、『私は違うよね』『だって、今まで損してないもん』・・・・きっと、そう思いたかったのだと思います。私だけは違う！と。でも、分からないがらも、投資の収支を計算し、何度も学長の関連動画を見て、『ヤバい。やってる・・・』『これ、私の事やん。学長・・』と、自分で納得するのにそんなに時間はかかりませんでした。そして、参考になりそうな資料を検索し、リベ大（私は、リベ大オンラインコミュニティーに入っています）で、相談させてもらい売却行動を始めることを決めました。
私が思うリスク（専門家の方はもっとしっかりとした意見があると思います）
- 利回りが圧倒的に低い。ハイリスク・ローリターン状態。
- 確定申告で、還付金が出るのはそもそも、その事業が赤字だから。
- 多額のローンを抱えないとできない。しかも支払いは全て他人任せ。これは、リスクでしかない。
- 人任せ故、自分がオーナーであるという事の自覚がない。（これは、致命的です）
- 銀行の融資が担保にしているのは、あなたの給料。マンションには、担保能力はない。
- そもそも、ワンルームマンションには、実需用がない。
- 空室リスクが、大きくある。1か月でも空室がでたら、1年間の収支はマイナスとなる。
- 売却を思い立っても、高くは売れない。
- 一度買ってしまうと、後戻りしにくい。ほとんどの場合、手出しの資金が必要となる。
- 不動産知識が、皆無と言ってよいほどない。（知識のある人は、絶対にしていない投資法）
- 仮に、35年間一度も空室もなく、建物の修理もなく過ごせたとしても、手に入った時は、マンションは古くなっていて、きっと修理を必要としている。しかも家賃も下がっていて、修繕費も上がっている。その先は・・・
知れば知るほど、トリ肌ものです・・・チキンが故に・・・・
まとめ
ワンルームマンション投資が、すべて悪いものと言ううわけではありません。好立地のマンションが、すごく安く購入できれば、良い投資となるとは、思います。でもそれは、不動産業界の事をしっかりわかっている方がしている場合のみだと思っています。私のようなド素人が行うには、あまりにもリスクが大きいものであることは、お伝えしたいです。
表面利回り・実利回りがいくらで、いつ投入資金が回収されて、いつ修繕費がこれくらいかかって、リフォーム予定はいつで、こうしてなど、この他にももっと大変なことを、自分で行える知識のある人が、不動産投資をするべきだと思います。
今、コロナ・不景気・年金2000万円問題・老後不安など、お金に関してのニュース・情報がたくさん流れていますが、どうか身の丈に合わない大きな投資には気を付けてください。
現在絶賛売却進行中です。自己投下資金の覚悟も持っています。それでも、このリスクを回避したほうが良いとの判断に至りました。どうか、このような、投資に手を出して人生を大きく狂わされる人が出ませんよう、陰から願っています。
ワンルームマンション投資のCMネット上で、よく見ます。そのたびに願わずにいられません。ちょっと待って！と。
売却への道のりはまだ途中。
実際に売却に向けて、素人の私がどんな風に動いて、進んできたかは、また記事に挙げていきたいと思います。
ワンルームマンション投資は99%失敗！ツーブロックゴリラの恐怖！ (white-sun.co.jp)
この記事は、『もふもふ不動産』編集長もふさん、が書かれた記事です。とても参考になります。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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