ワンルームマンション投資。損切への道のり

マンション売却を決意しても、どんなところに気を付けたらよいのか？自身の経験（進行形ですが）で得ることのできたポイントを紹介します。

ワンルームマンション投資失敗談　の記事　

やめて！ワンルームマンション投資検討中の方！ちょっと待って下さい。にわとりの実体験。現在進行形・・・

老後の年金替わり・節税・ローンは入居者が払ってくれるので、あなたは払わなくて良い。という言葉で、ワンルームマンションを検討している方、ちょっと待って下さい。私の実体験からの反省。私自身このワンルームマンション投資に手を出しています。（202

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一番困ったこと！！

査定が必要なことは、しっかり理解できますが、一番困ったことは査定後に、何も分からないからどのように話を進めていったらよいのか分からない。分からないことは聞いて下さいと言われても、全部分からない。価格帯も分からない。だから、仲介業者の人がいう事が、正しく聞こえてその通りにするのが、一番いいのかな？と、思う時もありました。しかし有識者の方たちから、アドバイスをもらい、とにかく自分で何でも良いから考えて・調べて、決めることにしました。

売却に挑むときの最低限の心構え

1. 自分はマンション投資をしているオーナー（社長）なんだ！という事を肝に銘じる。
2. あせらない！
3. 査定額は、あくまでも査定。相場価格を自分で調べて、総合的に判断し売却価格は自分で決める！
4. 仲介業者は、ビジネスパートナーであるという事を肝に銘じる！
5. 分からないからと言って、何でもかんでも業者に相談・悩みを話さない。
6. ネットを使って、とにかく調べまくる！理解できなくても！
7. なんでも、すべてメモを取る。

早く一括査定をしてみる。

３戸の物件を所持していましたので、１つ１つがいくらなのか？を知ることが必要でした。

1. ＨＯＭＥ　４Ｕ　https://www.home4u.jp/sell/
2. ＨＯＷ　Ｍａ　https://www.how-ma.com/users/sign_in　ＡＩ査定　

上記の2つを使って、3戸の査定額を依頼。結果5社からの査定額の返事がありました。

物件Ａ

• 査定額　880万円～966万円
• 残債額　880万円

物件Ｂ

• 査定額　871万円～1139万円
• 残債額　979万円

物件Ｃ

• 査定額　1239万～1400万円
• 残債額　1475万円

査定業者からの電話対応

ネットで、査定依頼をしたら、本当にすぐに仲介業者から電話がかかってきます。最初の電話では、特に突っ込んだ話はありませんが、検討ください。分からないことあれば聞いてください。くらいの会話です。この時にも、いつ・どこの・だれから・どのような内容を言われたかメモすることをおすすめします。

仲介業者との話し合い。

一般媒介契約で契約する。

査定が揃ったら、次は売却に向けて仲介業者との話し合いを行います。

• 専属専任媒介契約　1社のみの仲介業者と取引を行う　1/ｗ活動報告義務
• 専任媒介契約　　　1社のみの仲介業者と取引を行う　１/2ｗ活動報告義務　
• 一般媒介契約　　　複数社の仲介業者と取引できる　自分で買主を見つけても良い

簡単な説明ですが、契約方法は3種類あります。これは、有識者の方の意見ですが契約は、一般媒介契約で良いそうです。実際自分自身が、この方法で売却行動していますが、仲介業も、得意不得意がはっきりとあります。同じ物件に対して、Ａ社は900万での購入依頼・Ｂ社は1050万での購入依頼というのがありました。

仲介業者に弱みを見せない。

分からないからと言って、ここで自分の不利となっていること全てを、話してしまうと足元を見られることとなります。残債がいくらある。不安だから早く売却したい。何も分からないからどうしたらいいでしょうか？など。何も知らない・分からないのなら、安い金額を提示しても説得しやすいでしょう。安ければ自分たちの手間なくさっさと売れてしまうから。もちろん全部の業者がそうとは言いませんが、私は最初説得されそうでした。

売却価格は自分で決める。

ここは、頑張っていきたいところです。相談したくなる気持ちは大きくありましたが、査定額・相場価格・残債を検討して自分で決めて、業者に伝える（指示する）。素人にはなかなか、気後れしてしまうところですが、オーナー（社長）は自分なのです。あと、少し高めの価格設定をしていた方がいいかもしれません。市場での反応が無ければ、値下げをすればよいので。

即決は、しない！！

話を聞いて、理解できたと思っても出来ていない事もあります。必ず家に持ち帰って全部一から考え直してから、決めるという事は、徹底して行いました。特に自分は早とちり・変に人を疑わないというところがありましたので・・・

管理会社への連絡

売却を決意したら、早めに管理会社には連絡を入れた方が良いです。契約の変更には3か月前の連絡というものが私にはありました。また、サブリース契約を組んでいるとちょっとまたややこしく、解除のために大きな手出しが必要となるようです。私は運よく契約していませんでした。

契約後は、待つのみ。

上記のことをクリアすれば、契約書にサインをしてあとは仲介業者に販売活動をしてもらうだけです。購入依頼・値引き交渉などで、双方折り合いがつけば、買付証明書が送付されます。その後本格的に売買手続きの流れになっていきます。

とりあえず、物件Ａは、４/24に売買契約しました。

• 物件Ａ　売買価格　　　　950万円で成立
• 　　　　残債　　　　　　880万円
• 　　　　仲介手数料　　　348450円
• 　　　　他諸経費　　　　50000円程

手付金は、まだですので契約完了ではありませんが。残債は、何とかカバーすることが出来ましたが、恐らく来年の確定申告では納税になると考えています。いまから、その事についても勉強です。まだまだ道のり遠いですが、最後までやり切ります。同じ境遇の方の、何かのお役手に立てたら有難いです。

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