損切覚悟で売却を決心したら、考えることは、良い不動産を探さないと！と考えます。違います。高く売ってくれたところが良い不動産なのです。不安の中不動産業者とかかわる際、気を付けていた方が良いポイント。
人間はまず考えてから行動します。その考えの軸がずれると、自分では気づかないうちに行動がずれてきます。
自分を守るために、しっかりと行動するためにも、しっかりと本来の目的を忘れないようにしてください。 実際私も最初は、ブレていました。
目的は、物件を高く売ることで、良い不動産業者を見つけることではない
目的と手段を、しっかりと把握しておく。混同しない。
- 目的 物件を少しでも高く売却し、自分の損を少し手も小さく抑えることが出来る。
- 手段 そのために、仲介業者（不動産業者）に依頼をして、代理で販売行動をしてもらう。
これは、すごく当たり前なのですが、自身のマインドが、ブレていると、手段の部分がいつのまにか目的になってしまいやすいという事です。
この方は、私の悩みを聞いてくれて、相談にも乗ってくれるの。たくさんアドバイスもくれて。だから、この人にお任せしてるの。この人に任せていたら、間違いないわ！
ちょっと待って！！
自分の話（悩んでいる事）を聞いてくれると、安心します。この人はいい人と思うから、任せてしまおう。と、思わないで。高く売りたいのなら。
質問は良いが、相談はあまりよくない。
自分が色々調べて分からないところを質問することは、いい事だと思います。
分からないことに対して答えが分かるから。
でも、『この物件は、どのくらいなんでしょうか？』『早く売りたいけど、損は出来るだけしたくないんです。』っ『ぜんぜん分からないから、教えてください』
このようなセリフは、質問ではなくこちらが抱えている悩みです。
こんなことばかりを業者にぶつけてしまうと、足元を見られることになります。相談ではなく質問を！！
この人何も知らないんだ。じゃあ、こちらの思う通りに操作しやすいな。と、思われないように。業者は、友達ではないのです。
売却行動も、鴨ネギ状態
相手はプロ。自分は素人。
不動産業界の事に対して、相手はプロです。
こちらが聞いたこともないような言葉を知っています。
販売の流れを熟知しています。
自分は素人なんだから、出来るだけの知識を仕入れておくことが重要です。
十分に理解できていなくていいのです。
言葉を知ってるだけでもいいのです。
表面利回り・実利回り・年間キャッシュフロー・残債・トータルCF・減価償却・一括支払い時の手数料・確定申告などなど・・・・・
そもそも仲介業者（不動産業者）の仕事とは
仲介手数料が、業者の報酬。
売主から依頼を受け、買主が現れたら値段・時期の交渉をしてくれて、契約締結すれば手数料がその業者の利益となります。
計算方式は、ご存じと思いますがこうなります
- 販売価格の３％＋6万円＋消費税10％ 例 1000万円の物件なら、396,000円
契約成立するまで、お金は発生しません。
覚えておいてほしいのは、この仲介手数料は、売主からも買主からも発生するという事です。
片手売買・両手売買・・・・・？
仲介業者が、専任媒介契約をしたがる理由
仲介業者との話をする際、最初に必ず契約方法を聞かれます。
業者は、専任媒介契約をすすめてきます。
では、なぜ業者は、専任媒介契約をしたがるのか？
- 不動産売買契約成立時・お金発生の仕組み
1000万円の物件なら、手数料は、396000円になります。
- 専任媒介契約の危ないからくり（物件の囲い込み）
- 売主は、不動産Ａと専任媒介契約をしているため、Ａにだけ売買依頼をする。
- 不動産Ａが自分が持っているルートを使って、Ｂ・Ｃ・Ｄに売買依頼をする。もちろん、Ａも買主を探す。
- 一番にＤが買主を見つけてくる。
- Ａに購入依頼を伝えても、『もう決まりそうです』などと言って断ってしまう。
- （不動産同士のやり取りは、売主・買主には分からない。）
- Ｄの持ってきた話を通してしまうと、Ａには手数料が売主からしか入らない。
- Ａは、売主に『この価格では、問い合わせがありません。もう少し価格を下げましょう』と伝え、安い値段に持っていき買主を見つけてくる
- それで契約が成立すると、両方から手数料が入る。
-
このように、1社独占売買となると、上記のような囲い込み商法が行われても、気づくことが出来ないという事が大きなリスクとなります。
もちろん、すべての仲介業者がそのような事をするとは限りませんが、自分のお金を守るためには、リスクは避けた方が良いと思います。
では、どの契約方法が良いのか？
一括査定で、抜き出て高い価格をつけてくる仲介業者にも気を付けて。
えー、私は高い価格をつけてくれるところにお願いしたいと思うけど
同じ物件に900万・1000万・1120万・1つだけ1600万円なんておかしいと思わないと、足元をすくわれるわよ！
高い査定額で誘って、専任媒介契約を結んだあと、価格を下げられる事例は多いらしいわよ。
こわっ・・・・
契約は、一般媒介契約で行う
一般媒介契約の流れ
- 売主は、不動産Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄに、売買価格をそろえて売買契約をする。
- それぞれの不動産屋は、自分の持っている流通ルートを使って、販売依頼を行う。
- 不動産Ｆが、1番に買主を見つけてくる。
- 不動産Ｂへ連絡。金額・時期が合えば、契約成立。
- Ｂには売主から、Ｆには買主から、仲介料が入る。
このように、物件の囲い込みのリスクが低い点は、売主にとってはメリットが大きいと思います。
デメリットとしては、販売行動の報告義務が、専任媒介と違って決められてないという事。でも、それに関しては、こちらから聞けばよい事だと、思います。
そもそも、活動自体は同じなのです。
専任だから一生懸命にするけど、一般だから手を抜こうというスタイルをとっている業者が、本当に専任媒介契約だからものすごく頑張って、高く買ってくれる買主を、見つけることが出来るのか？
私には？？なところがあります。
たくさんの不動産屋に、高く買ってもらえる買主を探してもらえるの！！それが、一般媒介契約。
不動産屋も、得意・不得意がある。
なんの仕事でもそうですが、得意・不得意があります。
実際私が、一般媒介契約で売却を依頼しています。
- 物件Ｂに対して、5つの不動産会社に、10８0万円で販売を依頼。（残債979万円）
- 最初に不動産Ａから、900万円で、どうですか？→断りを入れる。
- 次に不動産Ｂから、1020万円でどうですか？→1050万に出来ないか交渉を依頼→1050万円で成立。
このように、価格の幅の大きさ。
複数に依頼したほうが良い理由がわかると思います。
購入希望価格、900万円は、買主は同じ地元の法人さん。1050万円は、東京の法人さんでした。不動産Ａは地元密着型・不動産Ｂは販売活路が全国展開されている違いでしょうか？それは、私には分からないけど、高く買ってくれたらそれで良いのです。
60万円の違いは大きい！！！・・・
知らない=恐怖。あせり、またカモネギ。ではなく知識を持って戦う。
自分が、間違った選択をしていることに気づいたら、その間違いをただすために行動したいものです。でも、このワンルームマンション投資という間違いは、人生を狂わせてしまうほどの大きな金額のもの。
また、それ以上に投資をしている本人に、不動産の知識が皆無と言ってよいほど、知識がない事が問題でした。
一番の対策は、手を出さない事。
でも私の様に、手を出してしまい、その間違いに気づけたなら、怖くても現実をしっかり分析して前を向いて、自分を守るために戦っていきたいと考えています。
どうしよう！どうしよう！どうしたらいいか誰か助けて・・・
とにかくあせらない
失敗に気づくと人間は、あせります。
あせると判断能力が鈍ります。
あせるなといっても、無理なのですが、あせらずに情報を集めるだけ集めて、戦略を練るしかありません。
落ち着いて。まず、調べよう！！
不動産屋の属性を知っておく
不動産屋=仲介業者・管理会社は、不動産を売り買いすることが仕事です。
物件の売却依頼が来れば、高かろうが・安かろうが売ってさえしまえば、手数料が報酬として入ってきます。
しかも、売主・買主から両方手数料が入れば、１度で２度おいしい状態となります。
売主の見えないところでどのような事が行われているのかを知ることは不可能です。
馬鹿正直に話す人はいませんから。親切に対応することは必要ですが、その親切は、仕事の一環です。言葉は無料なのです。
このゴミ物件を購入したときに自分が、どんな風に勧誘されたか、どんな甘くて・魅力的な言葉を聞かされたか？
肝に銘じて、今売却行動をしています。
手数料が2倍手に入る方法があるなら、上手い事、話をもっていって専任媒介にした方ががいいよね。専任だからライバルいないし、価格を下げてパッと売ることも出来るし・・・・一回の仕事で2回分の報酬がもらえる( ´艸｀)
言葉は優しくても、こんなこと考えていたら・・・
この漫画、不動産業界の裏側をテーマに書かれています。
対等な立場で、売買をしていると意識する。
探してもらう、高く売ってもらう、助けてもらう・・・
こんなマインドではさらに、損害が大きくなるかもしれません。
私は、オーナーで、自分の持っている物件を売りたいから売る！
相場価格がこのくらいだから、この価格で売ってください。
と、仲介業者に指示をする。
というマインドを、今は持っています。
私の残債は、私だけの問題で、仲介業者・買主には何の関係もないのです。
高く売るという目的をしっかり持って、結果をブラさないようにまだまだ頑張っていきます。
この記事が、私と同じような状況下にある方の、何かのヒントに慣れなれば幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
こちらは、リベラルアーツ大学のユーチューブ。私に大きな転機をくれた動画です。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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